Existem regras para projetos de casas e prédios diversos quanto a vários aspectos, incluindo a estética, quando esses projetos são aprovados na Prefeitura. Mas quando são reformas pequenas, ou melhorias que o proprietário queira fazer, como uma janela nova ou o fechamento de uma sacada: o que pode fazer? O que não pode ser feito? Vamos entender um pouco mais sobre isso logo a seguir.
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[Edifício com modificações de fachada – Imagem: Emre Can Acer | Pexels | Reprodução] |
OS DILEMAS NAS MODIFICAÇÕES
Um condomínio de apartamentos é feito por um ou mais prédios. Cada prédio tem pessoas que seriam como “sócios”, cada um tendo direito de usufruir de partes específicas desse prédio, e em conjunto em espaços considerados comuns, como corredores, espaços de passagem, acessos, salões de festa e outros.
Apesar de que todos sejam donos, nem todos são livres para fazerem o que bem desejarem, caso contrário o prédio como um todo pode ter riscos ou mesmo se desvalorizar. Já pensou se cada morador resolvesse pintar a fachada de seu apartamento de uma cor diferente?
Em raros casos, isso acaba acontecendo, quando não há uma organização condominial e são proprietários que atuem separadamente nas unidades. Em geral, a regra é que modificações sejam permitidas apenas mediante bom senso e votação dos moradores, além de fazerem parte de um plano de reforma condominial, elaborado por Engenheiro Civil.
Outros casos que geram dissonância são:
* janelas de formatos e materiais variados;
* desalinhamento ou vãos que não correspondem ao prédio original;
* pedras de peitoris com cores e formas diferentes, quando existem;
* uso ou não de películas com cores, ou escuras;
* cortinas em padrões, cores e formatos diversos;
* lâmpadas de padrões distintos;
* envidraçamento de sacada;
* ampliações em coberturas;
* avanço de apartamentos térreos sobre áreas comuns;
* fechamento de vãos.
Dentre muitos outros exemplos. De forma ideal, nenhuma modificação poderia ser feita sem que seja padronizada em todos os apartamentos. Acréscimos de área coberta em apartamentos do tipo cobertura costumam trazer patologias e terem aspecto visual muito dissonante do restante do imóvel, salvo bons projetos e execução. Acréscimos de área em térreos são adequados apenas em imóveis comercializados com espaço Garden, cuja área particular é averbada em matrícula no registro de imóveis.
Por mais que seja o ideal, nem sempre é possível. As esquadrias, por exemplo, podem apresentar defeitos que impeçam reparos ou recuperação. Nesse caso, a melhor situação é a substituição por esquadria de mesmo padrão e material. Não sendo possível, o aspecto visual deve ser o mais próximo possível, evitando depreciar o prédio como um todo.
Envidraçamentos de sacadas são corriqueiramente permitidos. Apesar de comuns, recomenda-se consultorias com Engenheiros Civis, por representarem acréscimos de carga. Além disso, obras assim costumam envolver trocas de pisos, abertura de vãos onde havia paredes e portas-janela, dentre outras intervenções mais pesadas.
Telas protetoras também são usualmente permitidas. Apesar disso, podem causar danos às fachadas e virarem focos de infiltração, além de dificultarem trabalhos de pintura, lavação e outras manutenções.
O CÓDIGO CIVIL
A realização ou não de reformas em fachadas de condomínios é assunto abordado no Código Civil Brasileiro. Nessa Lei (nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002), Art. 1.336:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Nesse artigo, fica claro que nas reformas internas, permitidas ao condômino, ele pode fazer alterações que não comprometam o prédio como um todo, e nas fachadas, é proibido de mexer externamente, sendo necessária a deliberação de todo o condomínio para reformas.
REGIMENTO CONDOMINIAL
Além da Legislação, é preciso estar atento ao regimento de condomínio. Alguns condomínios são mais flexíveis. Eles podem permitir que cada proprietário troque sua janela por um modelo padrão atualizado, por exemplo, quando dispuser de recursos. Isso evita que seja necessário dispor de vultosas somas para uma reforma condominial, mas vai contra a ideia de um prédio como sendo uniforme e coeso. A compra parcial também não garante harmonia na fachada condominial, não sendo possível garantir que, em lapsos de cinco, dez, quinze anos... haverá janelas de mesmo modelo, material e características que possam ser adquiridas.
Esse último exemplo demonstra que, apesar de que algumas modificações sejam possíveis, não seria adequado fazê-las, sob prejuízo do condomínio. Apartamentos fazem parte de edificações coletivas, não sendo completamente personalizáveis. Bom senso é fundamental.
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