Ao comprar um terreno, uma pessoa tem o direito de escolher alguns aspectos relativos à construção, mas não é livre para construir o que quiser e quando quiser. Pode parecer estranho, mas existem alguns motivos para que isso aconteça e você vai entender logo a seguir.
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[Terrenos ocupados e livres – Imagem: Tom Fisk | Pexels | Reprodução] |
O PLANO DIRETOR E O DESENVOLVIMENTO DA CIDADE
O desenvolvimento de uma cidade é guiado pelo Plano Diretor. Com ele, podem ser estimulados novos empreendimentos de construção em alguns locais onde haja interesse – por existir infraestrutura urbana, serem locais turísticos ou com potencial econômico – ou serem inibidos ou eliminados – em regiões de áreas de preservação, centros históricos ou onde não haja infraestrutura urbana suficiente.
Periodicamente, as prescrições dos planos diretores são revistas, pois novos interesses públicos e problemas a resolver podem surgir. Eles são expressos na forma de Leis municipais e mapas em apêndice, sendo feitos para cada município. Mesmo nos casos de conurbações (onde a mancha urbana ultrapassa os limites municipais), o plano diretor é de cada município e terrenos vizinhos podem ter potenciais de construção distintos.
O plano de diretor prescreve quais os usos possíveis no terreno: há locais onde certos tipos de comércio ou residências são proibidos. Ele também indica os limites de construção.
LIMITES DE CONSTRUÇÃO EM CADA TERRENO
Todo plano diretor tem limites de construção a serem seguidos, válidos para cada terreno, como:
* Número máximo de pavimentos.
* Limite de paredes de divisa.
* Área construída total.
* Ocupação da área do lote.
* Nível de impermeabilização de solo.
* Afastamentos/recuos das divisas.
* Terreno mínimo.
Dentre outros. Esses limites são indicados como números: coeficiente de aproveitamento (CA), taxa de ocupação (TO), dentre outros. Esses números, junto com as regras do Código de Obras, são usados por Engenheiros Civis e Arquitetos para projetarem conforme o que o cliente desejar e o que a Lei exige e permite. Portanto, você só pode construir o que quiser em seu terreno desde que siga essas regras.
CUIDADOS NO INVESTIMENTO AO COMPRAR TERRENOS
Uma pessoa pode ter certas expectativas ao comprar um terreno, como poder abrir um negócio ou ter uma casa com dois pavimentos e cinco quartos, para abrigar toda a família. Caso compre um terreno e não tenha condições de construir o que precisava, pode ser frustrante e causar dor-de-cabeça, exigindo ou mudar os planos, ou vender o terreno para comprar outro.
É por isso que, em caso de construções comerciais ou multifamiliares, algumas empresas contratam serviços de estudos de viabilidade, elaborados por Engenheiros Civis ou Arquitetos, para saber o que e como poderiam utilizar um potencial terreno. Pessoas físicas também podem consultar profissionais de Engenharia Civil: o custo de uma consulta e um pequeno relato sobre viabilidade é muito inferior ao de um investimento infrutífero, sendo um instrumento estratégico para uma boa escolha.
E SE EU CONSTRUIR O QUE NÃO É PERMITIDO PELA LEI (MAIOR ÁREA, USO DIFERENTE, ETC.)?
Infelizmente, você pode ser alvo de sanções de órgãos de governo e até mesmo ter problemas judiciais por conta dessa conduta. O mesmo vale para aprovar um projeto e construir algo muito maior: a Prefeitura e órgãos públicos têm como saber de tais problemas e tomarem medidas. É um transtorno que não vale a pena!
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