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| [Trabalhando em uma reforma – Imagem: David Mark | Pixabay] |
Reformas e manutenções em condomínios envolvem obras de Engenharia que, apesar de serem fundamentais para manter a edificação valorizada e saudável, exigem uma série de protocolos adequados, para que tudo ocorra bem. Vamos mostrar aqui o passo a passo para planejar uma reforma, se você é o síndico:
1. Conheça bem o regimento do seu condomínio. Isso é fundamental para você saber em quais limites orçamentários você pode fazer reformas emergenciais diretamente com o caixa e quais exigem aprovações em assembleia.
2. Monte uma comissão de obras: se for previsto, ou para engajar os moradores, preveja a criação de uma comissão de obras para deliberar sobre os temas necessários.
3. Contrate um Engenheiro Civil ou uma empresa de Engenharia Diagnóstica: antes de começar obras e reformas, a definição correta de quais obras são necessárias, baseando-se em princípios técnicos, é fundamental. A elaboração de laudos de plano de reforma unifica o escopo de obras, define graus de prioridade e melhora a compreensão dos resultados dos orçamentos posteriores.
4. Cote com empreiteiras de qualidade: as empreiteiras possuem um setor de orçamento e eventualmente vistoriam as edificações e dão seus orçamentos. Apesar disso, cada vistoria pode apontar problemas e soluções diferentes, o que dificulta comparativos e uma escolha adequada. É por isso que os orçamentos devem ter como base o plano de reforma, e não outros critérios.
5. Obtenha os orçamentos e avalie os rateios. Com base no fluxo de caixa condominial, do poder de compra dos moradores e dos orçamentos, analise cenários quanto aos possíveis rateios. Lembre-se de que as empreiteiras precisam ter essa possibilidade de parcelamento para viabilizar a obra, e que retirar do fundo de reserva para a obra pode parecer uma boa tática, exceto se houver alguma obra emergencial de manutenção.
6. Cote também um serviço de fiscalização de obras: esse serviço garante uma verificação de qualidade, aferição das medições de serviços de construção ou mesmo a documentação de obra, que resguarda a administração no futuro contra vários tipos de questionamentos.
7. Reúna-se com a comissão e, após, vote em assembleia: a comissão de obras deve ser aliada para ressaltar a importância junto aos moradores das reformas e do serviço de fiscalização de obras. Apesar de que reformas em condomínios não sejam escolha, mas obrigatórias para manter o patrimônio em dia, é preciso convencer os condôminos dessa importância para obter a aprovação necessária.
8. Realize as contratações necessárias. Com a aprovação, contrate empreiteira e fiscalizador.
9. Durante a obra. Esteja atento à atuação da empresa e avise moradores sobre serviços de fachada, evitando inconvenientes em momentos íntimos.
10. Acompanhe a fiscalização: os documentos gerados pela fiscalização vão pautar o andamento ou pausa da obra, sempre de olho em requisitos técnicos
11. Prepare o aceite de obra: com todo o andamento da obra finalizado, a fiscalizadora deve ou dar o aceite final, ou dispor as condições para tanto. Dado esse aceite, finaliza-se a obra e ocorre a desmobilização da empresa, caso contrário, deve-se buscar um acordo ou, em casos mais sérios, buscar a justiça, o que é um caminho mais complexo e demorado e que se espera não ser necessário.
Com esses onze passos, você viu todo o caminho a percorrer para uma reforma bem-sucedida!
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