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[Imóvel é morada e investimento – Imagem: Max Vakhtbovych /Pexels | Reprodução] |
Os imóveis residenciais e comerciais são entendidos tanto como espaços necessários para morar ou para desenvolver atividades de trabalho, como uma forma de investimento. Existe, inclusive, uma máxima de que imóvel (casa, terreno, etc.) sempre valoriza.
Isso é verdade sempre? Vamos ver um pouco mais sobre as condições de valorização dos imóveis.
A tendência de valorização
O imóvel é um bem durável, que em geral tende a sofrer valorização ao longo do tempo. A capacidade de abrigar uma família ou um negócio tende a se manter, assim como vários atributos importantes. Algumas características dependem de cada usuário, como desempenho da edificação ou cor da pintura, mas podem ser “corrigidas” e ajustadas ao longo do tempo.
Isso é diferente de bens como roupas, móveis ou veículos. Apesar de importantes no dia-a-dia, a relação de valor é diferente quando são adquiridos e depois, quando pode ou não existir valor residual. Alguns objetos, inclusive, não têm valor residual e chegam a serem doados em momento futuro à compra. Eles perdem utilidade ou têm queda brusca de desempenho, o que se reflete no valor.
Essa relação de valor antes/depois se expressa em preços que crescem. Isso faz com que algumas pessoas considerem e adquiram imóveis como investimento, seja visando a venda futura, seja para locação, visando renda passiva. Com os aplicativos de locação temporária, como Airbnb, houve aquecimento no mercado de locação e novas oportunidades surgiram.
É importante que, ao fazer essa forma de investimento, que se compreenda que valorização real não é a simples diferença entre preço de compra e preço de venda. Existem custos inerentes à propriedade imobiliária, e a inflação durante o período de propriedade. Entender esses custos ajuda a fazer boas escolhas entre imóveis ou outros investimentos.
Valorização depende de conservação e manutenção
Os imóveis tenderão a sofrer valorização mediante alguns fatores. Por outro lado, existem aspectos que promovem a redução de valor.
Imóveis com patologias, como mofo, infiltrações, falhas de pintura, dentre outras, tendem a sofrer desvalorização, chamada de depreciação. Nas avaliações de imóveis, inclusive, existem algumas formas de quantificar a perda de valor a partir das patologias de construção, como os critérios de Ross-Heidecke.
A fim de reverter esses mecanismos que causam depreciação, garantindo correto desempenho dos sistemas prediais, é fundamental que sejam realizados serviços visando a conservação predial (limpeza, organização), manutenção preventiva e corretiva (pintura, reparo de objetos, troca de lâmpadas, lavagem predial, recuperação de armaduras, etc.) e reformas. Essas intervenções, sempre que realizadas de forma preventiva, tendem a representar menos custos e garantirem a valorização do imóvel.
Mudanças no mercado
As percepções de valor mudam ao longo do tempo, assim como pode mudar a vizinhança de um imóvel, ou ainda surgirem novos fatores que afetam a valorização. Tais mudanças de mercado fazem com que quando são feitas avaliações de imóveis, elas sejam um recorte do momento em que são feitas, não sendo possível extrapolar para um futuro distante sem que sejam feitas ressalvas.
Trazendo alguns exemplos do que foi falado há pouco:
* Uma indústria se instala ao lado de um hotel. Sombreamento ou ruídos podem afastar clientes e fazerem com que o imóvel do hotel sofra alguma desvalorização.
* Muitas famílias costumavam ter um automóvel. Apartamentos sem uma vaga de garagem costumam ser menos valorizados, até sendo difíceis de comercializar. As Leis atuais de vários municípios, inclusive, proíbem apartamentos sem vaga, mas nem sempre essa foi a regra. Apesar disso, a tendência de queda do número de proprietários de automóveis, principalmente entre jovens, pode fazer com que um imóvel assim, no futuro, possa sofrer valorização, pela mudança da demanda e das necessidades do consumidor.
* Obras de infraestrutura exigem a abertura de servidões de passagem ou mesmo a desapropriação de lotes, de forma parcial ou total. Um local antes valorizado pode ter efeito oposto a partir de que haja conhecimento da nova condição de ocupação do solo, desvalorizando imóveis.
* Periodicamente, as prefeituras fazem revisão em seus Planos Diretores. Nessa mudança, novos usos do solo podem ser permitidos, ou aumentado o potencial de construção em certas regiões da cidade. Isso interfere na capacidade de uso do solo em casas e terrenos, e pode gerar valorização imobiliária nas vendas para incorporação.
Não esgotei os exemplos, mas é possível perceber que são muitos fatores envolvidos. Eles se somam à clássica tendência da valorização e ajudam a explicar mudanças de valor.
Avaliações elevadas
Algumas avaliações de imóveis são feitas com bases em modelos em massa, como plantas genéricas de valor. Essa avaliação é feita para cidades, buscando explicar o valor de todos os imóveis, sem precisar avaliar um a um. Nesse processo, por mais que o modelo matemático seja bem feito, possui limitações. Alguns imóveis podem ser avaliados além do valor de mercado atual, gerando distorções de impostos. Nesses casos, por mais que exista a tendência de valorização, ela foi superestimada, sendo necessário recorrer à ajuda profissional de Engenheiros de Avaliações.
Liquidez
Além de um imóvel valorizar ou não, é importante entender que a liquidez, isto é, a capacidade de converter um investimento em dinheiro, é diferente de outros investimentos. O investidor que não tem pressa para vender e que mantém a manutenção em dia de seus imóveis, tende a lucrar mais com a valorização imobiliária do que o apressado. A necessidade de realizar vendas em maior velocidade, ou mesmo fatores legais (como a venda por leilão para dívidas judiciais) podem gerar desvalorização do imóvel em busca de maior liquidez.
Ao longo deste artigo, falamos sobre vários fatores que influenciam a valorização imobiliária. Entendê-los ajuda a investir de forma consciente e melhorar seus ganhos.
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